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　　深 长 城：资源优质，未来可期

　　中洲控股是深圳的房地产开发商，存量项目资源优质且拿地成本较低，未来三年销售目标复合增长 50%，而笋岗物流等旧改项目也有较大的增值空间。公司 11 月发布定增方案，大股东中洲地产现金认购彰显对上市公司信心；而大股东也做了解决集团同业竞争问题的承诺，后续预计继续注入资产。公司今年经营状况改善，土地储备大幅提升。我们预测公司 2014-16 年的每股收益分别为 0.93 元、 1.38 元、 1.77 元， 给予 16.96 元的目标价， 相当于 20%的 2015 年 NAV 折价和 12.3 倍的 2015 年市盈率，首次评级为买入。

　　深圳国企改制先驱。公司前身深长城原为深圳国资下属公司，通过国企改制于 13 年 6 月大股东易主为中洲地产，目前民企联泰集团与深圳国资下属远致投资分列公司二三大股东。

　　新股东带来新气象，销售目标三年复合增长率设为 50%。 新股东入驻之后，经营态度转为积极，进行“快周转”转型，提出三年销售额复合增长 50%的目标，销售现金流显示， 14 年前 9 月同比增长 74.1%； 14 年公司通过收购和股东注入等方式扩张，目前土储面积已达 326 万平米。

　　大股东现金定增，彰显对未来信心。 中洲地产承诺 5 年内提出同业竞争解决方案，大股东资产包括二级开发、旅游项目和股权投资项目等，可注入资源丰富。 11 月公司发布定增预案，由大股东全额现金认购，认购后持股比例将由 28.81%升至 47.82%，显示大股东对上市公司的充分信心。

　　土储成本较低，潜在资产增值空间可观。 公司原先土地储备中大多拿地较早，成本低且毛利率较高；笋岗物流项目已纳入城市更新改造名录，只等规划批复；公司在城中心区的圣廷苑酒店等资产升值空间亦可观。

　　评级面临的主要风险

　　房地产销售低迷；定增实施进度缓慢。

　　估值

　　我们估算公司 14 年末 NAV 达到 99.1 亿元(不含酒店等经营性物业重估)，我们预测 2014-16 年的每股收益分别为 0.93 元、 1.38 元、 1.77 元，给予 16.96元的目标价，相当于 20%的 2015 年 NAV 折价和 12.3 倍的 2015 年市盈率。公司资源优质， 14 年以来经营面貌变化显着，周转速度加快，大股东现金参与增发支持态度鲜明，且历史持股成本偏高，首次评级为买入。

　　中银国际 田世欣,袁豪