第5页: 中国建筑：基建订单加速、房建放缓、设计大幅下降，中海地产单月销售大增，中建地产大幅下降第6页: 上港集团：收购项目具备自贸区土地资源，长期关注公司产业链延生和多元化战略

　　上港集团：收购项目具备自贸区土地资源，长期关注公司产业链延生和多元化战略

　　一、 公司传统集装箱业务的现况和挑战

　　公司主营倚重集装箱装卸业务，2013全年吞吐量3377万标箱，2014年或将超过3500万箱，今年的货量略超预期，1-10月份增速达到5.4%，主要原因是美国货量的复苏和发展中国家货量的增长，数据上看今年以来欧洲地中海流向的货量仅增长1%，美国增长6%(欧美占到上海货量比重约40%)；长江水水中转增速接近15%。但随着基数不断增加，未来总量增速将介于3-5%左右，而成本端特别是人工的上涨是比较刚性的，公司近年来致力于打造水水中转，取得一定成效，目前洋山港的水水中转货量已经超过了50%。

　　二、 业务转型上的反思

　　公司主营包括装卸、物流和服务三个子板块，除此之外，未来公司在地产和金融方面将会有更多表现。

　　1、金融：2013年12月公司斥资41亿元认购上海银行股权，目前是上海银行的第三大股东，占比约为6.34%，1H2014贡献3.8亿投资收益，公司14年10月份再次以16.57亿认购上海银行1亿股权，预计未来将会携手上海银行一起利用自贸区人民币债的优势(5%的资金成本)去探索融资租赁业务的模式，一开始的业务大概率会和上港的原本业务相关。

　　2、地产：目前开发的地块主要有虹口北外滩汇山地块、北外滩海门路地块以及吴淞口的上港滨江城三大项目。配合上海城市规划，预计公司老港区有望不断完成转型，地产业务有望成为上港的主力业务板块之一。

　　1) 汇山地块：分为西块、中块和东块，开发主体是银汇地产(中化旗下方兴地产50%+上港集团50%，上港确认投资收益)目前在售主要是西块项目，前期的策略是将商业楼宇整栋出售给大型国企或外企，现在地产方面景气度下滑，销售进度不如以前，过往银汇能够贡献5亿左右的投资收益。汇山中块主要是上海国客中心(邮轮码头)项目。汇山东块目前尚在施工当中，未来2年逐步进入销售阶段。

　　2) 海门路地块(汇山西块对面)：2012年12月26日，上港集团同中化旗下威旺置业有限公司联合以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，楼板价23330元/㎡，溢价率21.11%，主要是商业写字楼项目，目前处于地下工程阶段，短期不会贡献业绩，具体项目由“上海星外滩开发建设有限公司负责”(双方各占50%的合资公司)。

　　3) 上港滨江城：原上港吴淞口十四港区一次转型的综合用地，占地78公顷，预计开发面积120万平方米，目前由上港旗下全资地产公司负责开发，项目贡献业绩还需等待2年左右，目前尚处于规划论证阶段。

　　三、 自贸区带来的契机

　　除了上述配合自贸区金融政策开展融资租赁业务以外，上港未来还会在自贸区内的集拼箱、电子商务方面有所涉猎，目前自贸区对于港口方出台的政策主要是启运港退税和干线捎带支线，前者需要货物搭载制定的船舶从武汉、青岛通过上海洋山中转出国，利于货主退税，后者则需要船公司将船舶注册在洋山，但目前注册的船舶可能还不多。另外，公司拟收购的同盛旗下公司在自贸区拥有丰富的仓储和土地资源。

　　四、 公司的长江战略和国际化战略

　　1、长江战略：公司在重庆、长沙、九江、芜湖、南京、江阴、太仓等长江港口依次布局，核心要确立长江枢纽的概念，通过理顺长江集疏运功能增强上海在东北亚的竞争优势，目前东北亚的另一个中转枢纽是韩国釜山，随着上港的服务优势增强，公司在东北亚的地位有望进一步提升。

　　2、国际化战略：公司已经在比利时的泽布吕赫码头投资25%的股权，未来可考虑的海外项目主要分为两类，一种是欧美等成熟地区的码头，管理规范，法律条件好，但ROE相对会低点；另外一类是非洲、南美、东盟等发展中国家和地区的港口，ROE相对较高，货量增速也够快，但往往会有局势不稳定，法律配套不健全的风险，公司短期可能更倾向于选择第一类成熟地区的码头进行投资。

　　五、 混合所有制的推进

　　1、全员持股：上港目前是国企第一家试点，内部重视度极高，该计划面向11000多个员工，参与度高达72%。全员持股带来的好处来自于两点，一个就是目前国有股权比重太高(90%)，全员持股有助于稀释国有股权；另外就是参与计划的员工有两种身份，既是员工也是股东，上港目前有很多下属公司，这些公司员工原先的行为和诉求仅考虑自身小环境，现在因为利益的关系开始考虑整个集团，有利于公司上下一致，提高效率。另外，员工对于股息率也比较关注，上港公司章程就规定不低于50%的比重分配股息率，以后公司仍会坚持该原则。

　　2、战略投资者：公司在引进战略投资者方面也有考虑，对象最好是和公司主营港口业务有关，具备一定国际化视野，有协同效应，原则上符合这些条件的对象都可以考虑，目前还没有具体方案和对象，另外引进海外战略投资者，也符合公司国际化的路线，学习国外先进管理

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