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编者按：2015年首个交易日，地产股继续集体大涨。分析人士认为，从政策层面看，央行降息对地产行业的供需两端均有明显的影响，有效刺激需求释放。全国房贷平均利率在2014年6月见顶后，持续回落至11月6.54%附近。安信证券分析师万知、何益臻认为，未来货币政策将持续宽松，对利率高度敏感的地产行业将大幅受益。国泰君安认为，一季度，从策略思维角度：大金融板块、地产相对涨幅较小，看好增量资金入市带来的比价效应，一季度坚决配置地产股。
央行周末做大事变相降准利好房地产市场
近期央行的动作挺多，即使是周末也没闲着，12月27日晚间，央行《关于存款口径调整后存款准备金政策和利率管理政策有关事项的通知》曝光，文件的主要内容是：“央行确定将自2015年起对存款口径进行调整，将部分原在同业往来项下统计的存款纳入‘各项存款’范围”。具体来看，新纳入“各项存款”口径的存款有：证券及交易结算类存放、银行业非存款类存放、SPV存放、其他金融机构存放以及境外金融机构存放。业内把该文件叫做“387号文”，并迅速引起讨论和关注。这一堆看上去很专业、很“高大上”的术语，究竟与我们普通老百姓有啥关系呢？
对于楼市而言，该消息一公布已有不少业内人士兴奋转发，因为这基本算是个利好消息。通过专业人士的解读，央行对存款口径进行调整意味着将“存款”的概念扩大了，因为中国的银行发放贷款，受到存贷比的制约，目前是75%。将存款的概念扩大了，那么目前各大银行的存贷比就降低了，距离75%就有了比较大的空间，可以放手增加贷款了。有市场分析人士认为，此举会提高银行的潜在放贷额度，相当于“变相降准”。甚至有分析师测算存贷比整体水平将下降4~5个百分点。据海通证券研报测算，央行调整存贷款统计口径后，商业银行存贷比平均降幅约在5%左右。此举意味着银行可释放约5.5万亿信贷额度空间，增强商业银行的信贷投放能力。市场有钱了，贷款利率自然就有下降的可能。所以，这对于楼市而言算是个利好，获得更优惠的贷款利率的可能性也在增加，如果打算贷款买房，无疑算是个好消息。
而另一方面，“387号文”对理财市场可能会产生较大的影响，首先以余额宝为代表的“宝宝类”货币基金将计入存准范围，这将大大降低“宝宝类”产品的兑付风险。但由于短期内释放了银行的流动性，缓解了银行的考核压力，会导致近期收益率飙升的银行理财产品降温。预计银行理财产品的收益率近期将有大幅的调整，前期多发6%以上收益的产品将会越来越少。今年年初因低门槛高收益而吸引不少投资者将资金由楼市投往“宝宝们”，随着收益降低，楼市又有升温的迹象，投资资金或会再次出现分流和分化。(新华网)
“招保万金”引领地产股涨停潮 专家建议关注低估值品种
2014年最后一天，地产股上演了普涨的行情，其中作为房地产龙头的“招保万金”集体涨停。截至昨日收盘，房地产指数上涨6.08%，房地产板块平均上涨3.09%，其中北辰实业、首开股份、金地集团、世茂股份、中粮地产、招商地产、新华联、荣盛发展、万科A、保利地产10只个股均涨停。
“上涨的地产股属于地产蓝筹，目前一些地产股估值相对偏低，投资者可以关注价值低估的一线地产股。”一名不愿具名的分析师告诉大众证券报和财信网记者。
从政策层面看，央行降息对地产行业的供需两端均有明显的影响，有效刺激需求释放。全国房贷平均利率在2014年6月见顶后，持续回落至11月6.54%附近。安信证券分析师万知、何益臻认为，未来货币政策将持续宽松，对利率高度敏感的地产行业将大幅受益。值得一提的是，降息周期地产股超额收益大，如2008年9月-2010年10月，地产指数期间最大涨幅225%，跑赢上证综指116个百分点。
此外，地产基本面好转，主流城市在2014年10月以来住宅成交较上半年明显回暖，大部分重点城市2014年11月销量增幅已转正，北京11月商品住宅成交面积大幅增长45%。随着销量的回升，房价逐渐企稳回升将是大概率事件。一线城市2014年11月份房价环比已开始上涨，环比上月上涨0.29%。
“招保万金在收官之日全部涨停，主要还是和本轮行情的性质息息相关。”中金亿信研究员郑然在接受记者采访时表示，本轮行情是“二八格局”或者说是权重蓝筹板块的天下，市场中的新增资金寻找的主要标的是金融、基建、地产、石油等估值低、股本大的品种，在券商、基建等龙头品种已经出现巨大涨幅的情况下，还没有大幅拉升的地产板块便成为了昨日大资金追捧的目标。
“通过对地产股的研究也可以看出板块之间也有分化，依旧是大盘地产股涨幅居前，而中小盘地产稍微逊色一些。另外，年末楼市成交量逐渐走高也支撑了地产的基本面。”郑然表示，投资者后市依旧可以关注以“招保万金”为代表的大型地产公司，后市的表现不会就此结束。(大众证券报)
招商地产:蛇口纳入自贸区，融资放开，公司最受益
招商地产 000024
研究机构：中投证券 分析师：李少明，张岩 撰写日期：2014-12-29
“黑马”蛇口纳入广东自贸区，超出市场预期。据人民网报道，12月26日的全国人大常委会全体会议上，商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明；根据高虎城的说明，国务院决定推广上海自贸区试点经验，设立广东、天津、福建三个自贸试验区，并扩展上海自贸区的范围；其中，广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区，此次蛇口也被纳入自贸区，超出市场预期。
公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地，前海蛇口片区纳入自贸区，将显著提升区域价值，公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期，建面合计35万平，其中海上世界住宅建面28万平，地段极为优越，于14年下半年开盘，目前平均售价10万元/平，总货值280亿元；(2)公司在蛇口拥有建面110万平的持有物业，扣除30万平的厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度；(4)集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。
14-16年EPS1.96/2.35/2.83元，PE11/9/7倍，RNAV23.12元，目前股价RNAV9.2折交易。公司改善性产品占比大，区域分布以一二线城市为主，最为受益于房贷政策放松及降息降准，预计14年销售470亿元(+9%)，15年销售550亿元(+17%)；股权激励奠定业绩增长底线；股权融资政策放松，拟发行80亿元可转债，已获证监会受理，成功获批指日可待，50亿元中票已获准注册发行，130亿元融资将极大助力2018年“千亿销售，百亿利润”目标的提早实现；极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区；6-12个月目标价28元，对应15年PE12X，提升评级至“强烈推荐”。
风险提示:自贸区政策优惠力度及实施进程低于预期；可转债发行还需证监会批准，存在不确定性；销售低于预期的风险；境外借款较多，汇率波动未能完全对冲的风险。
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