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保利地产:上调RNAV、地产龙头折价应消除
保利地产 600048
研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-12-31
公司盈利稳定性最好，行业政策利好不断。1)盈利稳定性好:公司产品布局合理(78%一二线城市)、结构健康(92%中小户型住宅)和去化策略得当，销售均价逆市涨10%，盈利稳定性好，未来毛利率有望稳定在32%。2)政策利好不断推动公司市值管理动力:再融资松绑、营改增、限购进一步放松，公司有望在优先股、债券、增发等多领域尝试，降低融资成本且增强市值管理诉求。
地产行业三期叠加，多方面提升公司RNAV估值。我们认为地产行业处于降息周期、销售恢复期以及政策边界突破期三期叠加阶段，各项政策均对能提升公司RNAV估值，我们上调房价年均涨幅由2%至4%、结算净利率10%至11%、下调债务融资成本由7.03%下降为6%、营改增导致实际税率由27%下降为26%，公司每股RNAV由13.8元提升至14.9元。
牛市中估值突破，龙头股RNAV折价有望消除。1)公司为上证50中唯一一个成分股，随着资本市场的逐渐开放以及个股衍生品的推出，公司作为配置型个股的优势明显；2)低估值低配置:地产行业对应15年预测PE仅9.69倍，位列所有行业里面倒数第二，公司对应15年仅6.4倍PE，在蓝筹行业轮动的大市场背景下，公司作为地产龙头具备较大上涨空间；3)消除折价，龙头估值重新超过中小地产公司:在牛市资金推动以及产业资本野蛮增持的大背景下，地产龙头的RNAV折价应该逐渐消除，目前地产蓝筹估值大幅低于中小地产股估值的情况或将改写。
投资建议:公司今年销售均价逆市上涨10%，再融资放开有利于提升公司市值管理动力，行业三期叠加多方面提升公司RNAV估值，在牛市资金推动以及产业资本增持推动中地产龙头折价有望消除，对应目前股价仍有56%的上涨空间，维持买入评级及盈利预测。我们基于行业基本面判断以及公司经营判断，将公司每股RNAV由13.8元上调至14.9元，对应目前股价仍有56%的空间，维持公司14-16年EPS1.22、1.49、1.77的盈利预测，目前股价对应PE别为8.1X、6.6X、5.6X，维持“买入”评级。
风险提示:销售恢复被证伪、社会流动性趋紧
万科A:中票利率优势明显，龙头融资能力彰显
万科A 000002
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊，贾亚童 撰写日期：2014-12-30
事件:
公司公告18亿元中期票据发行完成。
投资建议:
中票利率优势明显，龙头融资能力彰显。公司公告2014年12月26日完成人民币18亿元中期票据发行。本次中期票据的期限为3年，起息日为2014年12月26日，到期(兑付)日为2017年12月26日。中期票据面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为4.7%，每年付息一次。本次中期票据将于2014年12月29日开始在中国银行间市场交易流通。
目前公司中票发行票面利率属地产企业中最低，且接近海外融资成本(大约4.5%)。如果考虑海外资金入境效率和兑换成本，当前中票利率优势十分明显。我们认为公司之所以能够取得以上利率优势与公司龙头地位不无关系。对房地产境内多层次资本市场逐步放开后，龙头企业竞争优势进一步凸显。
保险公司大幅增持:前三季度，公司事业部合伙人持续增持公司股票，体现企业上下对公司中长期发展信心。截至本报告期末，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司A 股股票占公司总股份数的3.3%。除此之外，3季度安邦人寿保险对万科连续增持。截至3季度末，安邦对万科持股比例已达到2.13%。考虑安邦此前多次举牌地产企业，不排除未来安邦继续增持万科。目前华润、公司事业部合伙人、安邦和外资股东已成万科前四大股东。
投资建议:维持“买入”评级:我们在2013年行业深度报告《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。外资股东和公司事业部合伙人已成万科前三大股东。我们认为股东结构转变体现出海外资金和万科员工对公司中场期发展价值的认可，将对万科A估值持续提升起到积极意义。不仅股东结构发生改变，公司“小股操盘”、商业运行模式也开始与国际一流公司接轨，公司正在逐步实现业务模式国际化过程。预计公司2014、2015年EPS分别是1.66和1.97元，RNAV在17.8元。按照公司12月29日12.43元股价计算，对应2014和2015年PE为7.49倍和6.31倍。资本市场融资功能恢复将使龙头动态估值重上8倍以上，给予万科15年8倍市盈率，对应股价15.76元，维持对公司的“买入”评级。
风险提示:房地产行业基本面下行风险。
金地集团:销售保持稳健、投资逐渐转为积极
金地集团 600383
研究机构：申银万国证券 分析师：韩思怡 撰写日期：2014-12-08
2014 年11 月公司实现签约面积37.6 万平方米，签约金额45.0 亿元，同比分别下降0.3%、上升5.1%。2014 年1-11 月公司累计实现签约面积303.6 万平方米，累计签约金额374.7 亿元，同比分别下降2.3%、下降3.9%。
销售保持稳健、销售单价略有回升。1)单月销售保持稳健:公司11 月单月实现签约面积37.6 万方，为年内第三高水平；销售金额45.0 亿元，仅次于9 月。
2)销售单价略有回升:公司单月销售单价11968 元，同比增长5.4%，且较上月也略有回升。但今年累计销售均价12350，仍低于去年同期水平，同比下降1.6%。
投资逐渐转为积极，拿地偏重一二线城市。公司11 月新增3 幅地块，分别位于广州、沈阳、南京，权益比例均为100%，拿地总建筑面积66.6 万方，占同期销售面积140%，同比上升329.68%；拿地总地价36.85 亿元，同比上升626.82%。本月拿地规模较三季度亦大幅增加，反映出公司对土地市场态度逐渐转为积极。公司3 季度末在手现金168 亿元，现金充足，能够保证公司投资。
可售货源充足，年底将坚持去库存策略。公司今年以来顺应市场，贴近客户，通过灵活的营销策略及手段，更为有效的销售渠道来快速去化库存。公司目前在手可售库存约700 亿元，可售货源充足。预计年底公司仍将坚持快速去化的战略，加速去化库存。
投资建议:政策受益期去库存是首要任务，公司投资偏重一二线，维持盈利预测和增持评级。公司三季度以来销售保持稳健，销售金额保持在月均45 亿元左右高位。
公司坚持快速去化的战略，顺应市场加速去库存，维持盈利预测和增持评级。预计年底在央行新政、降息及地方政府一系列放松政策支持下，公司销售有望继续改善。
我们维持公司14-16 年 EPS 0.89、1.03、1.12 的盈利预测，对应PE 别为11X、9.3X、8.6X，维持盈利预测和“增持”评级。
中粮地产调研快报:城市更新与前海建设提升公司估值
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