编者按：消息面上，由国家对外文化贸易基地(上海)主办的2014中国(上海)自由贸易试验区首届文化授权交易会昨天举行。同日，国家版权贸易基地(上海)正式落户自贸区。上海自贸试验区成立一年多来，文化产业在自贸区创新氛围中正呈现百花齐放之势。

　　外高桥跟踪报告:自贸区详规发布,一周年再获大礼!

　　外高桥 600648

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-09-22

　　事件:

　　2014年9月18日,上海市公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(简称《草案》),公开征求意见。其中,外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城,洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。根据《草案》,每个片区又分为服务分区、综合分区和物流分区,并依据功能有相应的开发强度。三个片区总建筑规模约2830万平,其中外高桥约1850万平,洋山约530万平,浦东机场约450万平。《草案》坚持了刚性和弹性相结合;同时体现综合用地,对各功能分区提出主导用地性质。

　　投资建议:

　　《草案》明确自贸区各区域发展规划和土地开发强度。

　　1)充分肯定外高桥金融、服务产业定位。《草案》规定建筑规模控制在约1850万平的外高桥片区功能定位是,充分利用自贸试验区(外高桥)的产业发展优势,联动森兰区域,促进自贸试验区(外高桥)逐步融入上海市北部地区(尤其是浦东新区北部城区)功能,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主,商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。2)对片区土地开发强度进行明确规划。从《草案》内容看,外高桥大部门土地明确划分为I类和II类用地。Ⅰ类用地指服务分区,形成金融、贸易、商业相对集聚的区域,重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。开发强度控制在2.5-5.0。Ⅱ类用地指综合分区,综合布置公共设施、工业等用地,重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。开发强度控制在1.5-3.0。

　　《草案》对加快外高桥区域开发速度意义重大。

　　1)定位明确有利企业各司其职,专注发展。短期看,明确的定位有利于各片区错位发展,形成优势互补。外高桥片区国际贸易城定位将推动区内土地价格上升,商住需求旺盛。而中长期看,首次明确外高桥在上海四个中心建设中的龙头定位,其中长期发展潜力不可限量,土地增值空间很大。2)有利外高桥加快“二次开发”力度。此外方案明确外高桥片区土地开发强度控制在1.5-5.0(容积率范围)。考虑此前高桥区域多规划物流、仓储用地(容积率在0.5到2),《草案》有利外高桥区域加大开发力度。

　　自贸区再获总理肯定。自贸区成立一周年之际,李克强总理再次肯定了上海自贸区建设,并明确表态“我今天不问各部委为自贸区支持了什么,我更想知道他们还可以再支持什么?”。我们认为,市场对后期国际版(张江共同参与)、迪斯尼联动和免税政策预期加强。

　　投资建议:自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入实质改变阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑以上因素以及容积率调整后开发面积变化的情况下公司RNAV是33.68元。截至9月19日,公司收盘于30.19元,对应2014、2015年PE分别为52.05倍和39.72倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

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