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编者按：消息面上，由国家对外文化贸易基地(上海)主办的2014中国(上海)自由贸易试验区首届文化授权交易会昨天举行。同日，国家版权贸易基地(上海)正式落户自贸区。上海自贸试验区成立一年多来，文化产业在自贸区创新氛围中正呈现百花齐放之势。
外高桥跟踪报告:自贸区详规发布,一周年再获大礼!
外高桥 600648
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-09-22
事件:
2014年9月18日,上海市公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(简称《草案》),公开征求意见。其中,外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城,洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。根据《草案》,每个片区又分为服务分区、综合分区和物流分区,并依据功能有相应的开发强度。三个片区总建筑规模约2830万平,其中外高桥约1850万平,洋山约530万平,浦东机场约450万平。《草案》坚持了刚性和弹性相结合;同时体现综合用地,对各功能分区提出主导用地性质。
投资建议:
《草案》明确自贸区各区域发展规划和土地开发强度。
1)充分肯定外高桥金融、服务产业定位。《草案》规定建筑规模控制在约1850万平的外高桥片区功能定位是,充分利用自贸试验区(外高桥)的产业发展优势,联动森兰区域,促进自贸试验区(外高桥)逐步融入上海市北部地区(尤其是浦东新区北部城区)功能,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主,商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。2)对片区土地开发强度进行明确规划。从《草案》内容看,外高桥大部门土地明确划分为I类和II类用地。Ⅰ类用地指服务分区,形成金融、贸易、商业相对集聚的区域,重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。开发强度控制在2.5-5.0。Ⅱ类用地指综合分区,综合布置公共设施、工业等用地,重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。开发强度控制在1.5-3.0。
《草案》对加快外高桥区域开发速度意义重大。
1)定位明确有利企业各司其职,专注发展。短期看,明确的定位有利于各片区错位发展,形成优势互补。外高桥片区国际贸易城定位将推动区内土地价格上升,商住需求旺盛。而中长期看,首次明确外高桥在上海四个中心建设中的龙头定位,其中长期发展潜力不可限量,土地增值空间很大。2)有利外高桥加快“二次开发”力度。此外方案明确外高桥片区土地开发强度控制在1.5-5.0(容积率范围)。考虑此前高桥区域多规划物流、仓储用地(容积率在0.5到2),《草案》有利外高桥区域加大开发力度。
自贸区再获总理肯定。自贸区成立一周年之际,李克强总理再次肯定了上海自贸区建设,并明确表态“我今天不问各部委为自贸区支持了什么,我更想知道他们还可以再支持什么?”。我们认为,市场对后期国际版(张江共同参与)、迪斯尼联动和免税政策预期加强。
投资建议:自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入实质改变阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑以上因素以及容积率调整后开发面积变化的情况下公司RNAV是33.68元。截至9月19日,公司收盘于30.19元,对应2014、2015年PE分别为52.05倍和39.72倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。
陆家嘴:持有量提升,区位新机遇
陆家嘴 600663
研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,刘璐 撰写日期：2014-11-03
陆家嘴发布三季报,前三季营业收入为33亿元,同比增长32.9%;归属于母公司所有者的净利润为9.9亿元,同比下降9.5%,EPS0.53元。
持有物业小高峰来临,销售尚需努力:公司前三季度增收不增利,主要因基数效应,投资收益项同比有逾60%的下滑。前三季度结算收入约12亿,租赁业务收入达11.84亿,同比增速约16%。三季度世纪金融广场项目剩余三个办公楼已经入市,持有物业的第一波小高峰来临,从目前招租情况来看十分理想,但其业绩贡献因免租期影响未能在三季度体现,预计四季度会给租赁收入带来明显增长。受环境影响,销售方面前三季度回款17亿,同比去年下降约26%,三季度红醍半岛别墅产品面世,预计随着上海市场率先回暖,同时产品颇具价格优势,有望在四季度加速去化。
前滩即将启动,迪斯尼、临港再添新机遇:公司在建体量推升工程投入,而前滩中心业已完成前期设计即将开工,将进一步提升公司的资金需求,公司中票发行的50亿两期全部到位,匹配公司接下来连续三四年的持续高投入。我们曾提示,上海在自贸区、迪斯尼、临港开发等诸多方面都体现着区域机会,公司作为上海浦东金融板块运营经验最为丰富的企业,期待能够得以进一步发展。根据规划,迪士尼将于明年年中开园,目前配套进展顺利,陆家嘴集团作为上海迪斯尼中方公司控股股东,承建相关建设渐行渐近。10月集团公司加大了对于新辰公司的投资,公司也以2.4亿认购其20%股份,我们认为这是集团启动临港建设的信号,预计下个月将会有更为具体的动向。
投资评级与盈利预测:我们认为陆家嘴是A股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的,加之自贸区以及国企改革的催热效应,凸显公司禀赋优势。预计公司14-15年EPS分别为0.80、0.96元,维持“增持”评级。
浦东金桥:净利润小幅增长,定增融资投入临港项目
浦东金桥 600639
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-09-01
事件:
公司公布2014年半年报。报告期内,公司实现营业收入9.62亿元,同比增加45.97%;归属于上市公司股东的净利润2.17亿元,同比增加10.13%;实现基本每股收益0.23元。
投资建议:
公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发,上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港“双特”政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元,对应RNAV是15.78元。截至2014年8月29日,公司收盘于11.12元,对应2014、2015年PE分别为19.97倍和16.35倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,我们以公司RNAV的8折即
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