3月30日，央行、住建部、银监会联合发文调整二套房首付比例、公积金贷款首付比例，同时财政部发文调整个人住房转让营业税政策，免征2年以上个人普通住房转让营业税。面对如此大力度的楼市松绑新政，将会给A股市场带来哪些机会？

　　●和历史上的政策不同，当前的政策并非一次强刺激，而是在经济转型的过程中，追求房地产市场平稳健康发展，避免系统性风险爆发的组合拳。从长期而言，新房开发不可能永远都是国民经济的支柱产业，行业需求的刺激也必然有一个尽头。但从中短期来说，我们相信房地产开发的持续性将超过市场预期，企业盈利能力和经营规模有超预期成长空间

　　●地产回暖直接利好新增需求，住宅销售带动的白电需求占总需求比重达20%-30%，厨电高达50%左右，而对于目前由新增需求主导的烟灶等大厨电，地产销量影响达到50%。因此，此次政策调整对住宅销售的刺激有望逐步传导至家电需求，预计2015四季度开始将对家电销量形成一定支撑

　　●此政策对银行形成双向利好：1、银行低估值逻辑被打破，制约银行极低估值的地方债务风险预期降低，打开估值枷锁，带来价值重估提升空间；2、政府资产端盘活也将加速推进，而股市或将成为完成这一任务的重要载体，银行股作为大盘蓝筹也将显著受益这一过程

　　⊙中信证券(行情600030,咨询)

　　宏观：

　　稳增长加力

　　鼓励私人部门加杠杆

　　受大宗商品价格持续低迷和制造业产能过剩影响，经济下行压力较大，依靠基建项目难以支撑中国经济的平稳运行。房地产政策的调整，将释放前期压抑的合理住房需求，避免占GDP15%的地产产业链出现断崖式风险。

　　首付比例的降低和交易税费的减免实际上是鼓励私人部门加杠杆，缓解当前政府部门高杠杆压力。随着政策的松动和近期股市带动的财富效应，地产销售有望见底回升，考虑到全国层面房屋存量供给依然较多，地产投资的趋势性回升并不会马上出现。我们认为，全年地产投资增长可能继续运行在8%左右。

　　短期提振房地产市场，改善经济预期。站在人口周期与库存周期的角度，目前房地产处于长周期的需求下行，以及短周期的去库存阶段。2015年1月份以来，经过季调的30大中城市商品房成交面积开始环比下降，到目前为止已经持续下降12周。这次放松房地产购买的信贷政策，在短期内能够提振房地产价格、销量，有利于房地产企业消化库存，能够缓解房地产投资下滑，改善企业经济预期，起到稳增长的作用。

　　房地产松绑政策的出台，意味着政府政策在稳增长和调结构之间，已经彻底地向稳增长倾斜，不再半遮半掩。信号作用意味着房地产新政将不只是对房地产板块有影响，而是将更加稳固股市的托底预期。同时，首付比例的降低，意味着一部分准备存钱买房的投资者手里突然多了一笔长期不用归还、低利率资金。预计部分资金将流入股市，大胆追逐对资金面比较敏感的风口主题。

　　我们认为，从需求端来看，松绑政策将推动房地产、家电销售扩张；从供给端来看，房地产投资预期改善将推动建材行业需求扩张；从信贷放松来看，有利于银行贷款量的扩张。建议投资者关注房地产、银行、建材、家电、煤炭等行业。

　　房地产：

　　政策利好加码

　　二季度有系统性机会

　　我们认为，政策首先需要在供应上做结构性的减法，其次才可以在需求上做加法。我们相信，供应量的大幅增加已经在制度上得到了控制，而房地产行业“存量不良资产”的消化问题，也已经有了解决方案。住房保障货币化潜力巨大，若未来几年，每年回购商品房作为保障房和棚改/危改安置房数量，相当于“十二五”期间每年新建保障房规模的一半，则相当于每年将净增加商品房消费需求3亿平米，占全国商品房销售面积四分之一左右。将房地产开发用地变为产业用地，一些缺乏有效需求的地产开发项目就有可能出清，在这个过程重新核定土地价款，企业蒙受的损失就会比较有限。

　　对住房保障货币化对象适当调整规划建设条件，整个商品房变为保障房的过程，政府的出资就有可能购回更适应住房保障需要的房屋，并有可能在不损害开发企业利益的基础上，降低每平米保障房（回迁安置房）的政府出资。近期对地方政府债务进行重组和置换，更是可以在制度层面切断供应恶性增长的传导机制，部分区域“地方债务刚性偿付义务——被迫加大土地供给——被迫提升公共设施水平——被迫加大债务”这一恶性循环，或将结束。

　　同时，我们认为，在房价连续几个月下跌之后，政策确实有必要在需求端来做加法。如果不在当前及时刺激需求，房价持续下跌所形成的价格下跌预期，可能会对经济和金融体系带来系统性风险。我们相信，政策的目标并非是刺激房地产开发投资，而是避免系统性风险，避免房价，包括三四线城市房价发生实质性和持续性的下跌。因此，当前的政策应该说是及时的，也是必要的。

　　对二套房贷款首付比例的调整：我们认为，利率市场化浪潮之下，降低过高的首付比例和利率要求是大势所趋。然而，由于2014年曾经调整过首套房的认定标准，不少自住需求已经被认定为了首套房。因此我们认为，下调二套房首付比例对市场的心理影响大于实质影响。

　　值得一提的是，由于三四线城市房价总价更低，因此公积金首付比例要求下降，可能对三四线城市销售刺激作用更大。减免营业税：我国住房交易过户的营业税相对较高。此次差别化调低营业税率，有利于刺激市场交易更加活跃，有效保护合理自住需求。

　　我们建议投资者重视政策的累积效应，重视本轮政策合力可能带来的市场提振。我们认为，百城房价指数持续下降的局面可能告一段落，一线城市或有可能出现房价适度上涨，二季度起，30个大中城市商品房销售或将出现更高的同比正增长

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