深天健(行情,问诊):业绩销量增长可期，旧改项目静待突破

　　类别：公司研究 机构：平安证券有限责任公司 研究员：周雅婷，杨侃 日期：2014-02-21

　　投资要点

　　预计2014年销量同比增50%，业绩高增长有保障

　　2013年预计公司实现销售面积和销售额分别为14万平和18亿，同比分别增长118%和80%。其中年内新推南宁天健世纪花园、长沙天健壹平方公里合计贡献近70%销量。预计公司2014年整体可售货值近50亿，按55%的去化保守估计，可实现销售额近27.5亿，同比增长53%。2013年公司因结转南宁天健国际公馆和南宁天健商务大厦，预计净利润同比增长50%-65%。2014年公司将迎来长沙天健壹平方英里和南宁天健世纪花园的结算，项目整体可结算货值达25亿，全年业绩增长仍有保障。

　　异地布局加快，天健工业区旧改进度有望加快

　　受制于深圳可供出让土地日益减少，公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。2013年5月至今，公司先后新增广州、上海、南宁项目。目前公司总项目储备达160.9万平，可保障未来5-6年的开发需求。同时在经历与政府近两年的协商谈判后，天健工业区旧改项目或将在年内迎来突破性进展。当前该项目容积率为2，若按照改造后3.5的容积率、45000元的售价和15%的净利润率计算，项目改造净利润在14.9亿左右，每股贡献2.70元。此外公司在香蜜湖片区另拥有12万平旧产房、旧住宅，未来有望逐步进入更新改造范围。

　　深圳地铁潜在可选合作方，或有机会参与地铁物业开发

　　地铁建设资金需求量大，深圳地铁正逐步尝试由单一的政府主导负债型投融资模式向社会多元化投融资模式转变。“地铁+物业”投融资模式正是深圳地铁集团近期新的投融资尝试。根据深圳地铁规划，目前确定配套物业开发的项目15个，开发总建面达741万平米。现阶段深圳地铁已就塘朗车辆段、横岗车辆段分别与深业集团、深振业达成合作。从深圳地铁选择合作对象、项目招标条件来看，具有国家一级房地产开发资质、规模较大的深圳市属房企无疑是深圳地铁合作首选。同时深业集团、深振业均有入选表明地铁集团尚未找到长期稳定的合作伙伴。公司除满足深圳地铁过往项目所有招标要求外，长期都参与深圳地铁建设，未来或有机会分享地铁物业开发的红利。

　　盈利预测与投资评级

　　公司2013年业绩销量高增长，2014年可售和可结算资源依然丰富。上调公司2013-2015年EPS 预测至0.71元（+0.17）、0.94元（+0.33）和1.21元（+0.38），当前股价对应PE 分别为9.6倍、7.3倍和5.6倍，维持公司“推荐”评级。

　　风险提示:销量及业绩表现不及预期；天健工业区改造进度不及预期。