《红周刊》特约作者 吴枯季

　　中天城投(000540.SZ)于2月17日发布了2014年年报，营业收入和净利润分别同比增长50.35%和48.31%，而经营活动产生的现金流量金额更是同比暴增10倍以上，预收账款余额也相比2013年末时净增加了5亿元以上，良好数据表现说明中天城投的商品房预售状况在房价表现并不强势的2014年显得尤为可贵。但随着笔者进一步深入分析，发现其财务状况并不如表面上看起来的那么乐观，公司销售毛利率从2013年的41.93%已快速下降到2014年的31.29%，说明公司在商品房销售盈利能力正在趋弱。此外，其他财务数据也体现出公司还存在着许多令人不解之处，值得投资者警惕。

　　让人难以理解的存贷款方式

　　首先，引起关注的是存在于该公司账户当中的“其他货币资金”余额高达22.55亿元，直追29.44亿元的“银行存款”科目余额，如此大额的货币资金处于不可支取的状态，本身就是很奇怪的现象。尤其是其中包含了一笔15.28亿元的定期存款，根据审计报告的财务报告附注信息披露，这笔定期存款已经全部用于借款质押。

　　让人感疑惑的是，中天城投用这笔定期存单进行质押借款，就意味着无法实际动用这笔资金。而如果将这笔资金解冻，直接偿还银行借款，对于该公司的现金流量并不会产生根本性影响。同样两种现金流量财务结果，中天城投却选择了存单质押借款，在贷款利率明显超过存款利率的条件下，不得不向银行支付巨额的反向“息差”。

　　目前最长的5年期定期存款利率仅为4.75%，相比5.35%的一年期贷款利率低了0.6%，即便以这种极端的存贷款利率组合测算，对应到中天城投这笔15.28亿元款项上，也会产生金额高达近千万元的息差。中天城投为什么选择这样怪异的财务组合，使公司平白无故地蒙受近千万元的利息差异成本？

　　更何况，该公司值得质疑的财务疑点还远不止这一项。

　　严重偏低的土地增值税

　　土地增值税是针对房地产开发企业特有的税种，征税额按照增值额超过扣除项目金额的比例不同以30%到60%不等的税率进行计算，计税基础大致等同于不包含土地增值税扣除因素的营业利润。因此对于绝大多数房地产开发公司而言，土地增值税都是一笔相当沉重的税费成本。以首开股份为例，该公司2014年实现营业利润28.56亿元，从该公司年报财务报告附注披露数据看，营业税金及附加科目下包含的土地增值税金额高达12.56亿元，相当于其当年实现净利润金额的将近50%。

　　尽管土地增值税的征税公式相当复杂，但是从基本原理来看，应当符合房地产销售额越高、所获得销售净利润越高，所需计量的土地增值税金额也就越高，两组指标尽管不是线性相关，但至少是呈现正相关。这也就意味着对于经营规模大体相当的两家房地产公司而言，营业利润率越高，所对应的土地增值税占营业利润的比重也就越高。但事实上中天城投公布的财务数据表现却违背了这一基本征税原理。

　　与首开股份进行对比，首开股份在2014年实现营业利润28.56亿元，约为中天城投当年实现营业利润16.65亿元的1.72倍，同时首开股份营业利润率为13.7%，明显低于中天城投的18.31%。也就是说，单从业务本身的盈利能力而言，首开股份显然比中天城投要低，自然对应的土地增值税税率也应当比中天城投低，进而导致首开股份计算的土地增值税金额，应当不超过中天城投的1.72倍才对。然而事实上，首开股份当年计算的土地增值税费用却高达12.56亿元，相当于中天城投同期此项税金入账金额3.49亿元的3.6倍，约占营业利润的将近一半，这显著超过中天城投的水平。也就是说，中天城投在商品房销售过程中的利润率比首开股份高，却能够享受到更低的土地增值税率，这显然是不合理的。

　　更何况，从中天城投的财务数据表现来看，2014年实现的营业利润金额高达16.65亿元，其中还包含了3.49亿元的土地增值税，则剔除土地增值税后营业利润高达20.14亿元，这就意味着该公司计入费用中的土地增值税金额，仅相当于前述不包含此项税费营业利润的17.33%，这显著低于土地增值税30%的最低档税率。

　　事实上，即便是与中天城投自己的过往年度财务数据相比，也足以发现其2014年的土地增值税缴纳金额的不正常，2014年和2013年的销售收入金额分别为113.91亿元和75.76亿元，营业利润分别为16.65亿元和13.87亿元，销售规模和盈利金额均出现了较大幅度增加。然而该公司计入到营业税金及附加科目中的土地增值税金额却分别为3.49亿元和3.84亿元，不仅没有增加，甚至还出现约10%的下降，这就显得更加不正常了。

　　通过上述财务数据变动和对比，自然令人怀疑中天城投计算的土地增值税金额存在很大问题，很可能是严重低估了土地增值税应缴纳金额，进而少计了此项费用支出水平、虚增最终利润。

　　诡异的成本结转

　　中天城投的主营业务为商品房的开发和销售，根据会计准则的核算要求，该公司应当先将完工验收的房地产项目按照实际支付成本计入到存货的“开发产品”科目中，并在确认销售时再结转营业成本。这体现在财务数据当中就应当是，存货-开发产品科目在当年的科目减少金额，等同于当年房地产销售业务结转的营业成本。

　　然而事实上，根据年报披露的存货相关数据，中天城投的存货-完工开发产品科目的本年减少额为74.51亿元，同时结转的房地产销售业务主营业务成本却高达74.8亿元，两组数据之间相差达3000万元之巨

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