来源:       吴剑雄   德邦证券

  投资要点：

　　支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没有发生根本改变。这些基本因素包括宏观经济快速增长、居民可支配收入持续快速增长、城市化、家庭小型化、人口红利、人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素，这些基本因素形成了对房地产最基本和最坚实的内在需求。

　　我们判断，每年不考虑投资性购房需求的需求量就达到11.8亿平方米；而与此对应，前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能，行业供不应求将会持续。

　　我们认为，国内国民经济主要领域已经开始对房地产具有路径依赖，这种路径依赖决定了政府对待调控只能是温和的态度，继而决定了其政策的实际内容和调控政策的落实。

　　我们对房地产行业的基本判断：供不应求市场格局下，房价内生具有强烈的上涨动能，但在外部温和的政策修正下，行业将回归长期理性繁荣。

　　我们重点推荐行业强势龙头和地方强势龙头企业，以及业绩增长明确，经营模式独特，专业领域竞争力强的企业。我们重点推荐以下公司：万科A、保利地产、华发股份、栖霞建设、福星股份、金融街。

    一、供不应求基本格局下的行业理性繁荣

    2007年，房地产行业经历了房价的快速上涨和政策超乎寻常的频繁调控，但当前房地产市场严重供不应求的基本特征并没有发生根本改变，决定房地产市场需求的基本因素（GDP快速增长带来的购买力增强、城市化进程加快、人口红利、人民币升值等）并没有发生根本性改变，而限制有效供给的基本因素也没有出现根本性松动。2008年，房地产市场内部的供不应求基本格局还将会继续，房价在供不应求供求关系仍然具有强劲的上涨动力，整个行业景气度依然有望延续。

　　1、长期而真实的购房需求构成行业长周期发展的坚实基础

    （1）支撑我国房地产大景气周期的基本因素并没有发生根本改变

    从房地产市场起步发展以来，支撑我国房地产市场需求的几大基本因素包括宏观经济快速增长、居民可支配收入持续快速增长、城市化、家庭小型化、婴儿潮带来的人口红利，而近两年来，人民币升值、通货膨胀下的负利率、流动性泛滥等因素一方面强化了刚性需求，也催生了投资和投机性需求。这些基本因素形成了对房地产最基本和最坚实的内在需求。2008年，这些支撑房地产需求的基本因素并没有发生根本变化，宏观经济有望继续高速增长，尤其是城市化和人口红利正处于大上升趋势周期中的快速发展阶段，通货膨胀压力更一步加大。这些基本因素决定了我国的房地产大景气周期还可以至少维持10年，我们认为，未来的10年，我国的房地产行业仍将处于螺旋发展的上升阶段。

    （2）旺盛的房地产需求

    由于真实需求的坚实支撑，过去几年房地产销售市场呈现出高度的景气，甚至出现非理性繁荣的迹象，北京、上海、深圳和广州等重点城市的房地产市场尤为甚。

    （3）真实需求的数量预测

    支撑房地产行业需求因素是真实而长期的，且潜在需求数量巨大，每年不考虑投资性购房需求的需求量就达到11.8亿平方米。

    2、供给制约

    由于行业土地供应的硬约束，前期政策失误，房地产行业供应增长幅度有限，远远跟不上需求的增长速度，我们认为未来供应缺口不会缩小，反而有扩大的趋势。

　　（1）土地供应的硬约束

    土地是房地产的载体和最基本的要素，是稀缺的，而在我国尤其稀缺。我们实行的是世界上最严格的土地管理制度，将耕地保有量保持在18亿亩，是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。2006年末我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，2007~2020年耕地年均181万亩可转换其他用地，而城市的可供房地产开发的土地更是稀缺，城市可供房地产开发的土地异常稀缺决定了房屋供应的相对稀缺。

    （2）房地产供给的先行指标住宅新开工面积、住宅施工面积近3年的增长率都保持在较低的水平，而房地产要素的源头指标土地购置面积和土地开发面积的增长率则更是保持低水平，上海、北京、深圳和广州增长更低。

    3、供不应求基本大格局将继续

    2007年，市场潜在的真实需求为11.8亿平方米，是年现实供给量（全国竣工面积是4.8亿平方米）的2.5倍。前期施工面积、新开工面积、土地购置面积和土地开发面积增幅都有限，加上建筑周期，短期内大幅增加供应量几无可能。因此，这种严重的供不应求将会持续。

    二、路径依赖下的房地产宏观调控政策影响及趋势分析

    政府自03年就开始对房地产开始了频繁的调控，但到目前为止，所有的调控政策既没有改变房价的快速上涨局面，也没有扭转市场中固有的供不应求紧张关系，只是改变了短期内房价的走势和消费者预期。

[1] [2] [3] [4] 下一页