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事件:
国家统计局公布一季度房地产行业运行数据:1-3月全国房地产开发投资16651亿元,同比增长8.5%;新开工面积23724万平方米,同比下降18.4%;房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%;商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,商品房销售额12023亿元,同比下降9.3%;房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。
核心观点:
销售阶段性改善,政策传导仍需时日。我们认为尽管3月单月销售降幅收窄,但这并不意味着住宅成交整体回暖已经到来,从4月份前半月市场反馈的数据来看,受清明假期影响各线城市成交环比下滑,同时各地陆续进入地方新政出台密集期,意向购房者观望情绪较浓导致成交复苏态势未能延续,政策利好传导至销售端仍需时日。2014年房地产市场从4月份进入下滑期,我们预计基数效应下未来单月销售数据有望恢复正向增长。随着各地政策细则的落地实施,配合季节性回暖加速企业推盘,政策利好效应有望在5、6月份获得集中兑现,仍然看好二季度楼市成交实现弱复苏。
先行指标持续萎靡,投资增速再创新低。数据显示企业新开工意愿仍没有明显改善并且有继续下滑的趋势,从我们与开发商沟通反馈的信息来看,目前企业多采取以销定产的新开工策略,销售回暖进度将决定企业下一步动作;土地获取方面,多数企业摒弃了以往粗放的拿地模式,不是为了拿地而拿地,而是更加注重项目的性价比,在目前去化压力大且地价依然高企的背景下,企业新开工及土地投资均较为谨慎,去库存周期中房企入市动力短期内难以改善。一季度,房地产开发投资额同比增长8.5%,增速比1-2月份回落1.9个百分点,为近年来的最低值,政策改善向投资传导效应未能实现。同时鉴于房地产投资增速的持续筑底及新开工、土地购置等先行指标的疲软,我们预计全年投资增速仍在低位徘徊,将全年房地产投资增速预测下调至5%-7%。
房企资金到位率低,开发贷支持力度下降。1-3月房企到位资金27892亿元,同比下降2.9%,增速较前两月下降4.5个百分点,房企资金供给的下降也间接导致了投资的持续回落,其中象征企业销售回款的定金及预收款同比下降8.4%,仍无明显改善迹象;国内贷款5845亿元,同比下降6.1%,为近年来首次出现同比下降,占比为21%,开发贷支持力度较弱;个人按揭贷款3194亿元,同比增长1.0%,自筹资金11214亿元,同比增长1.1%,增速较前两月收窄8.2个百分点,整体上房企资金压力有所增大。
投资建议:近期各地公积金新政密集出台,配合季节性回暖加速企业推盘,行业销售情况有望在二季度实现缓慢复苏,我们认为政策利好将在5、6月份获得集中兑现,届时一线城市有望率先实现价格的反弹,其他城市短期内仍看不到房价趋势性上涨的可能性。目前经济下行压力下货币政策存在进一步宽松的预期,叠加行业基本面的改善,我们仍看好地产板块走出超越大盘的行情,但短期仍需规避高位调整的风险。个股建议方面,我们看好高端住宅进入收获期且土地资源优异的泰禾集团,以及国企央企改革排头兵天健集团和中粮地产。
风险提示:房地产销售大幅低于预期等。
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