金融街(行情000402,咨询):商业地产龙头，京津协同发展受益标的

　　类别：公司研究 机构：东北证券(行情000686,咨询)股份有限公司 研究员：郑闵钢，杨骞 日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看，金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企，在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为，在接下来的国企改革进程中，公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处，将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街（和平）中心和金融街（南开）中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街（长安）中心、金融街（广安）中心、金融街（月坛）中心，以及上海金融街（海伦）中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段，这些项目的逐步入市，将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理，京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源，占77%，公司的通州商务园项目拿地时间早，均价低，楼面均价在2700元/平方米左右；今年7月，公司在上海闸北获取一块商业用地，楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为，随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台，包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元，对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X；NAV17.62元，当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元，维持公司“强烈推荐”评级。