华夏幸福(行情,问诊):销量目标超额完成，异地贡献逐步提升“强烈推荐”

　　类别：公司研究 机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳，杨侃 日期：2015-01-14

　　事项:华夏幸福发布2014年1-12月销售简报，全年实现整体销售额512.5亿元，同比增长37.0%，实现销售面积581.5万平米，同比增长66.3%。

　　平安观点:

　　销量目标超额完成，异地园区贡献逐步提升。公司2014年实现销售额512.5亿，销售面积581.5万平，同比分别增长37.0%和66.3%，超额完成500亿目标。剔除园区回款后销售额436.7亿，同比增长46.3%，远超行业平均。分区域来看，传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积462.1万平，占比79.5%，较前三季度下降2.84个百分点，异地园区销售贡献稳步提升。受产品结构调整影响，全年剔除园区回款后售价7510元/平，较2013年均价（8538元/平）下降12.0%。其中产业园区住宅均价7403元/平，城市住宅销售均价9209元/平，较2013年分别下降15.9%和上涨26.8%。公司当前合作园区超过20个，潜在土地储备丰富，且拿地到销售周期仅5-6个月，若市场快速回暖亦能快速补充货值，预计2015年销售仍能保持30%左右增速。

　　年末拿地逐步发力，业绩高增长可期。受市场大环境低迷影响，公司全年土地投资亦相对谨慎，新增建面464.1万平米，同比下降35.3%，其中12月单月投资173.3万平，占比达37.3%，年末市场回暖背景下公司拿地投资明显发力。全年需支付地价款73.7亿元，为同期销售金额（剔除园区回款）的16.9%，较2013年均值（27.9%）下降11.1个百分点。平均楼面地价1588元/平，较2013年上升36.7%，占2014年销售均价的21%，仍处于较低水平。公司全年累计住宅结算面积215.6万平米，按7500元/平的售价估算，可贡献营收161.7亿，较2013年增长23.5%，叠加高毛利率的产业发展服务营收占比提升，全年业绩高增长可期。

　　“园区+地产”模式独特，京津冀一体化核心受益标的。公司“园区+地产”模式独特，近年来陆续与通用航空、北斗、京东等达成合作，构造产业共赢生态圈，产业园区升级持续加速。短期来看，产业共赢生态圈构造有助于拓展公司在各产业链的客户资源储备，同时相关产业的落地投资将给公司带来直接收益；中长期来看，未来公司可参与投资优质园区企业，分享企业未来成长。公司园区模式为PPP模式成功典范，2014年陆续与葛店、固安温泉休闲商务产业园区、房山、白洋淀、任丘、涿鹿、霸州等签订合作协议，未来有望与更多地方政府合作，实现园区的快速复制扩张。公司主要园区布局在京津冀地区，将持续受益京津冀一体化带来的政策机遇。

　　维持公司“强烈推荐”评级。预计公司2014-2015年EPS分别为2.77元和3.89元，当前股价对应PE分别为15.9倍和11.3倍。公司业绩、销量稳健增长，且将持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇，维持公司“强烈推荐”评级。

　　风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。