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来源: 刘细辉 平安证券
我们跟踪了深圳、北京、天津、上海、杭州、武汉、重庆等城市本周（0428-0504）的市场成交情况，恰逢“五一”黄金周（5月1日～4日）。总体来看，楼市成交情况在本周并没有出现明显增加，刚性需求仍然十分强大，但对价格的高度敏感和观望情绪还是十分浓厚。
深圳：新增供应减少、成交量上升但均价下跌。本周新增供应较少，成交规模有明显增大，全市商品住宅总成交面积为10.80万平米，环比增长51.65%；总成交金额11.15亿元，环比增加35.12%。但本周成交均价继续保持下跌趋势，本周均价10323元/平米，环比上周下跌10.9%。
北京：供应和成交量略减、价格有所上升。本周北京批准上市期房环比上周有小幅下降，住宅期房共成交1358套，成交面积14.65万平方米，环比上周分别上涨6.3%、减少4.0%。从价格来看，本周全市除近郊区外，其他城区（内城区、远郊区、外城区）商品房均价环比上周均有所上涨。
天津：成交量回落、均价小幅上涨。本周天津楼市成交量有所回落，商品住宅成交套数为908套，环比降幅为26.42%；成交面积9.62万平方米，环比上周降幅达26.38%；住宅整体成交均价有小幅上涨，成交价格为7575元/平方米，环比涨幅为8.05%；成交额7.28亿元，同比降幅20.5%。
上海：成交量下降、单价小幅上涨。本周上海商品住宅成交面积24.79万平米，环比上周下降37.04%；成交金额24.82亿元，环比减少32.0%；全市商品住宅成交均价10014元/平方米，环比上升7.9%，主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看，谨慎和观望气氛浓厚。
杭州：成交量和均价下跌明显。本周杭州商品房成交面积5.97万平米，环比下降了20.5%；成交金额为9.16亿元，环比上周下降33.2%；均价15339元/平米，环比下跌16.0%。
武汉：供应增加，成交量减少但价格小幅上涨。本周武汉商品房成交面积8.60万平方米，环比减少5.29%；成交金额4.77亿元，同比减少4.23%；成交均价小幅上涨为5545元/平方米，环比增长1.08%；供应方面本周批准上市面积25.88万平方米，环比上周大幅增加104.58%。
重庆：供应减少、成交量和价格上升。本周重庆商品房成交面积22.09万平方米，环比增幅为15.47%；成交金额11.83亿元，环比增幅51.7%；商品房成交均价为5357元/平方米，环比涨幅为32.05%。供应方面，本周共有13个项目新批准上市，新批准预售面积为25.93万平方米，环比降幅为71.98%。
一、重点城市销售数据分析
1、深圳：新增供应减少、成交量上升但均价下跌
本周（0428-0504，下同）新增供应较少，仅新增188套、1.62万平米住宅的供应，环比套数减少67.36%、面积减少72.16%。成交方面，本周成交规模有明显增大：全市商品住宅成交总套数为1430套，环比增加67.84%；总成交面积为10.80万平方米，环比增长51.65%；总成交金额11.15亿元，环比增加35.12%。但本周成交均价继续保持下跌趋势，本周均价10323元/平米，环比上周下跌10.9%。
本周成交规模之所以放大，很大程度上得益于由深圳市土地房产交易中心主办、为期5天(5月1日～5日)的“2008中国深圳春季房地产交易会暨第三届中国城市土地展”的推动。本次春交会，发展商共展出120个项目，总预售面积271万平方米，其中深圳项目63个，外地项目57个。5天春交会期间，深圳新房共成交883套，其中5月1日春交会开幕当天便成交208套，所成交楼盘中，以龙岗区新房为主。此次春交会，开发商推出的特价房受到购房者热捧，少量的特价房在春交会的头2天就全部售完。同时，也导致了5月1日和2日这2天深圳新房成交均价跌破万元，分别为每平方米9758元和9929元。
通过此次春交会，我们一方面感受到刚性需求的强大，另一方面也感受到购房者对于价格的敏感和观望。阻碍购房的最大困难是房价，价格的调整还会继续，但是这种幅度已经在逐步减小。
2、北京：供应和成交量略减、价格有所上升
本周北京共批准上市期房5016套，批准面积63.18万平方米，环比上周均有小幅下降，批准套数和批准面积分别下降15.70%和11.11%。交易量方面，住宅期房共成交1358套，成交面积14.65万平方米，环比上周分别上涨6.3%、减少4.0%。从价格来看，本周全市除近郊区外，其他城区商品房均价环比上周均有所上涨，其中内城区和远郊区相对比较稳定，外城区上涨9.74%，涨幅接近10个百分点；近郊区商品房均价出现较大幅度的下降，降幅为17.52%。
4、上海：成交量下降、单价小幅上涨
本周商品住宅成交面积24.79万平米，环比上周下降37.04%；住宅成交套数2313套，较上周下降39.59%；成交金额24.82亿元，环比减少32.0%；全市商品住宅成交均价10014元/平方米，环比上升7.9%，主要是内环以内价格上涨拉升了全市成交均价。总体来看，5月3日~6日为期4天的“五一假日楼市”房展会的销售情况并不理想，期间商品房成交269套，成交额近2.7亿元，显示居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。
三、上市公司最新公报及简评
1、万科A(000002)
公司公布1季度报告。1季度实现营业收入64亿元，同比增长55.6%；归属母公司净利润7.18亿元，同比增长17.3%；基本每股收益0.11元，全面摊薄净资产收益率2.41%。
平安观点1、公司1季度业绩低于我们预期，主要原因在于结算原因，去年同期结算的毛利率较高，本期结算项目包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占比23.7%和12.7%，因此本期营业利润率同比减少3.6个百分点；此外财务费用大幅增长413%，占营业收入比率增加1.5个百分点，金额增加1.07亿元。
2、2008年1季度，公司实现销售面积114.5万平米、金额101.0亿元、均价8821元/平米，分别同比增长82.9%、119.1%、19.8%，销售收入主要来源珠三角及长三角，分别占33.1%、38%；1季度实现结算面积80.3万平米、结算收入62.9亿元、结算均价7833元/平米，分别同比增长51.5%、54.9%、2.3%。期末公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元，占07年收入的74.8%。
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