来源:     张宇   国泰君安

   投资要点：

　　近期行业景气得到维持并正持续上升，预计仍将继续维持。 

　　行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加较快，但总额很低，本质上并不构成对未来房价和需求量的负面影响。

　　最近一年来办公楼和商业用房投资和价格增速缓慢，但需求依然增长较快，预计办公楼和商业用房价格和销量未来将有良好表现。因半年多以来房价涨幅加快，超预期增长导致政策关注压力加大，预计未来房价涨幅将有所放缓。但因人口红利和真实消费需求、经济持续景气及其财富效应、人民币升值加快等根本因素没有改变，预计包括住宅在内的房价上涨趋势不变。

　　今年以来一线和二线核心城市楼市旺盛，10月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，深圳和广州销量出现明显下降，上海、北京和大部分二线核心城市销量并无明显改变。预计未来广深楼市需有较长时间来盘整和消化。 

　　近期政策调控集中在产品结构供应和闲置土地清理上，前者并不改变行业景气，后者主要体现在非上市的小开发商和项目公司上，闲置土地清理有利于资源向优势大中型企业集中，我们今年重点推荐的一线万科、二线名流置业在今年的行业兼并整合上表现优异。

　　因方案和政策效果的复杂性，目前我们倾向于认为物业税出台概率小。

　　地根和银根紧缩有助于提高行业门槛，使土地等资源向一二线龙头公司集中，未来的行业景气有望更多地为这些公司所享有。

　　06年、07年前10个月的销售高增长将为一二线龙头房地产公司未来2-3年业绩保持45％以上的高增长打下坚实基础。在土地增量资源、包括信贷和权益融资在内的资金资源获取上，一二线龙头公司在今年已经获得了先人一步的优势。

　　土地资源价值继续高涨，地产股的投资价值日益凸现，尤其是未来土地资源优势和房产开发优势能很好地结合起来的公司，其成长性和投资价值将更佳。

　　因行业综合景气不会改变，房价和销量上涨趋势不会改变，维持对行业的增持投资评级。根据我们对行业发展趋势的上述判断，推荐具有土地成本和获取优势的地产股和全国性、区域性房产股龙头。

    1.行业综合景气持续抬升

    10月国房综合景气指数105.74，为2004年下半年以来的新高。其中，销售价格指数表现最好，为107.31，创2006年8月以来的新高（图1）。10月末全国商品房空置指数110.7，同比下降3.9%。其中，空置商品住宅5794万平米，下降13.3%。 

　　土地开发和施工面积维持平稳。总体上行业景气得到维持并正持续上升，预计行业综合景气将继续维持。

    2.行业投资整体增速稳中有升，经济适用房投资增长最快

    10月房地产开发投资增长31.4%，稳中有升，继续小幅领先于城镇固定资产投资增速（图2）。今年前10个月房地产开发投资累计完成1.92万亿元，接近06年全年水平，而今年前10个月商品房销售额累计实现2.13万亿元，同比增长51.5%，超过去年全年水平。 

    在中央政府转变调控思路，加强包括经济适用房、廉租房和配套商品房在内的保障性住房开发建设后，经济适用房投资增速急剧上升（图3），从高负增长变为高正增长。对保障性住房供给增加，我们维持9月行业月报的观点，即中低收入阶层住房需求是商品房需求最基础的一块，只有最基础一块的居住需求得到保证，整个行业景气才有望可持续和得到延长。目前经济适用房投资总额6.18亿元，占住宅和商品房投资额的比例不到5％，虽然增速很快，但总额较低。

    行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加因总额相对较低对房价和需求冲击不大。

　　3.房价和需求上涨趋势不变，但预计住宅价格涨幅将有放缓

    因需求显著上升，07年前10个月房价快速上涨。06年1月到07年4月全国房屋销售价格指数基本在105.5波动，5月后持续上升，10月达到109.5，接近04/05年的高点（图4）。房价快速上涨促进了商品房销售额的快速上涨，前10个月销售额增长超过50％。06、07年的房价和销售额上涨将为一二线主流房地产公司未来2-3年的业绩高增长打下坚实基础。

　　分类看，住宅和商业用房价格相对比较稳定，办公楼价格波动较大。最近一年多以来住宅价格涨幅加快，办公楼和商业用房价格涨幅放慢（图3）。因办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，因人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气及其财富效应，我们预计房价不会下跌，但全国住宅房价涨幅将有所放缓。

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