来源:    贾祖国   招商证券

　由于受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的持续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。维持对房地产行业“推荐”的投资评级。 

　　——房地产行业四季度投资策略报告

　　价格高位运行 行业长阳确立 

　　总体来说，我们继续看好中国的房地产市场。由于受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的持续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。维持对房地产行业“推荐”的投资评级。

　　住房供给短缺

　　建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米。按这一规划，我们估算了未来中国城镇居民的人均住房面积。

　　中国城镇居民对于住房的需求大体由三部分组成：一是新增城镇人口对于住房的需求。10年来中国每年新增城镇人口都在1490万以上，我们保守预计未来每年新增1000万城镇人口；二是现有的5.77亿城镇人口的人均住房面积的增加；三是城镇居民的住房折旧（我们用拆迁来近似代替）。按建设部人均住房面积规划，我们预计中国城镇居民对住房需求每年至少为7亿平米。

　　我们认为，中国土地的供给形势依然严峻。 中国耕地资源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。中国面临的人多地少矛盾，是极为尖锐和突出的；更为严峻的是，有限的耕地资源还在大量减少。根据国土资源部提供的土地变更调查结果，到2006年底，中国的耕地面积为18.27亿亩，而在1998年，中国的耕地数量还维持在19.45亿亩，9年间中国的耕地减少了1.18亿亩。今后一个相当长的时期，中国人口将继续增加，人地矛盾将更加突出。国务院已经明确表示一定要守住中国耕地不少于18亿亩这条红线。

　　目前，中国商品住房的竣工面积每年不到5亿平米。严峻的土地形势无疑对中国城镇居民的住房供给形成严重的制约，我们预计未来城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米。

　　即使以每年7亿平米的住房供给考虑，中国未来城镇居民住房依然存在着一定的缺口。若考虑到商品住房每年供给缺口所形成累计效应，则中国城镇居民对商品住房的需求将更强烈。

　　社会购买力充足

　　自1998年中国取消福利分房以来，中国一手商品房的销售收入一直在不断增长。2006年中国一手商品房销售收入为2.05万亿元人民币左右，预计2007年为2.30万亿左右。

　　与此同时，中国居民金融资产也在快速增长。中国居民的金融资产（仅考虑储蓄和股票）从2001年的7.4万亿上升到了2007年的23.8万亿左右，也即6年间中国居民的金融资产上涨了220%。中国居民金融资产的快速增加无疑也形成了强劲的购买力。尽管中国一手商品房销售收入由2005年的1.76万亿提高到了2007年的2.30万亿（预计值），但中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。

　　再从中国住房抵押贷款的情况来看，住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

　　流动性依然巨大

　　中国外汇储备年新增额快速提高。近年来中国的外汇储备每年以至少30%左右的速度在增长，相应地每年的外汇新增额也在快速增长。2004年到2006年，中国年新增的外汇储备分别为：2067亿美元、2089亿美元和2475亿美元。2007年前三季度新增外汇储备就达到了3673亿美元，预计2007年全年新增外汇储备4672亿美元左右。

　　外汇储备年新增额的快速增长，对房地产价格主要带来了两个方面的影响。首先，不排除有一部分外资直接流向了房地产行业，增加了对房地产的需求；其次，尽管央行对冲掉了绝大部分的外汇占款，但M2还是保持了较高的增速，中国经济体系内流动性不断加大。巨大的流动性推高了资产价格，这也包括房地产价格。

　　当前，美国在次级债的影响下，美元已经降息，中国则在继续加息，人民币未来将继续升值，甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长，房地产价格将会继续面临上涨的压力。

　　房价回调或成疑问

　　03年以来，针对房地产市场出台了一些调控政策。2006年5月17日，国务院总理人物名称主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，以此拉开了2006年房地产调控序幕。业内人士认为，这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

[1] [2] [3] 下一页